Kiskorú ingatlanszerzése, kiskorú tulajdonában lévő ingatlan eladása - Mire figyelj, ha a gyermeked nevére lakást veszel vagy ha a nevén lévő lakást el akarod adni?

Ez a cikk 2655 napja frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Dr. Illés Fanni családjogi szakértőnkhöz az alábbi olvasói levél érkezett:

„Tisztelt Hölgyem! A körülményeink sajnos  úgy hozták, hogy szeretnék mihamarabb eladni a gyermekünk nevén levő ingatlanunkat, és bizonytalanok vagyunk abban, hogy pontosan mi a teendőnk? Valóban a gyámügyhöz kell a fordulnunk ebben az esetben? Igaz, hogy eladási ár összegéből egy legalább ugyanolyan értékű ingatlant kell vásárolni a gyerek számára? Mit javasol, mi a célszerűbb: a házastársra vagy a gyermekre iratni az ingatlant a vagyonmegosztás során? És mi a helyzet akkor, ha később nagyobbra cserélném a gyerek lakását, ne adj Isten hitellel is megterhelném - abba is beleszólhat a gyámügy?”

Kiskorú ingatlanszerzése vagy ingatlantulajdonának átruházása

Mi a teendő akkor, ha kiskorú gyermek nevén lévő ingatlant szeretné a szülő eladni?
A Polgári Törvénykönyv a cselekvőképességről szóló rendelkezései között szabályozza azt, hogy milyen esetekben szükséges a gyámhatóság jóváhagyása a törvényes képviselő (szülő) nyilatkozatának érvényességéhez. Többek között a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése, ingatlana tulajdonjogának átruházása (például adásvétel, csere) vagy az ingatlana megterhelése (például zálogjog, haszonélvezet) csak gyámhatóság jóváhagyásával lehetséges.

Abban az esetben tehát, ha a kiskorú gyermekünk nevén található ingatlant szeretnénk eladni, vagy haszonélvezettel megterhelni, akkor számítanunk kell arra, hogy a szerződés megkötését követően el kell járnunk a gyámhatóság előtt.

Érdemes tudni, hogy abban az esetben, ha a gyermekünk számára ajándékozunk egy ingatlant és az ajándékozó szülő a maga javára haszonélvezetet alapít, akkor a gyámhatóság jóváhagyása nem szükséges. Ám ha a jövőben úgy alakul, hogy ezt az ingatlant el kell adni, vagy nagyobbra kell cserélni, akkor már nem tudjuk elkerülni az engedélyeztetései eljárást.

Kiskorú ingatlanával kapcsolatos ügyintézés menete lépésről-lépésre
A 149/1997. (IX.10.) Kormány rendelet hetedik része foglalkozik részletesen a gyermekek vagyoni érdekvédelmével, azon belül is az „ingatlan vagyonnal kapcsolatok ügyekkel”. A rendelkezések tanúsága szerint a következőket kell tennünk: a szülői felügyeleti jogosítványokat gyakorló szülő/k az ingatlant meghirdetheti. Amennyiben talál komoly érdeklődőt az ingatlanra, akkor hivatalos értékbecslést kell készíttetnie. Majd ügyvéd segítségével az adásvételi szerződés megszerkesztésre kerül, amelyet a felek aláírnak. Ezt követően a kérelemmel együtt a szerződés 1 eredeti és 3 másolati példányát, valamint a 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt jóváhagyás végett be kell nyújtani a gyámhatóságnak. Az ingatlan tulajdoni lapját immáron nem nekünk kell benyújtani, a gyámhivatal eljárása során a szerződés tárgyát képező ingatlan adatainak beszerzéséről maga gondoskodik. Bár az adásvételi szerződés megkötésekor az ügyvédnek úgyis kötelessége a tulajdoni lapot kikérni az ingatlan-nyilvántartási hatóságtól.

A gyámhatóság figyelemmel kíséri  az ingatlan értékesítését
A vételár megfizetéséig, ha a vevő azt több részletben kívánja, megfizetheti, akkor a tulajdonjogot fenntartással kell átruházni, addig, amíg az utolsó részlet megfizetésre nem kerül. Abban az esetben, ha a vevő hitelből kívánja fedezni a vételárat, akkor a gyámhatóság csak akkor vezetheti rá a szerződésre a jóváhagyását, ha a vételárhoz kölcsönt nyújtó hitelintézet a kölcsön folyósítására kötelezettséget vállal. A gyámhatóság gondosan figyelemmel kíséri, hogy milyen áron kerül az ingatlan értékesítésre, a vételár pontosan hová folyik be, s aztán abból a gyermek nevére milyen értékű ingatlan kerül megvásárlásra.

Milyen szempont alapján bírál a gyámhatóság?
Felmerül a kérdés, hogy a hatóság mi alapján dönti el, hogy megadja-e a jóváhagyását vagy sem. A rendelet e tekintetben csak egy általános szabályt fogalmaz meg, miszerint a gyámhatóság a jognyilatkozat jóváhagyása során az „eset összes körülményét mérlegelve” azt vizsgálja, hogy a jóváhagyás a „gyermek érdekeit szolgálja-e”.
A gyámhivatal a törvényes képviselő jognyilatkozatának jóváhagyását és a határozat jogerőre emelkedését a szerződésekre rávezeti. A tulajdonosváltozás csak ezt követően kerülhet átvezetésre a földhivatalban.

Szerző: dr. Illés Fanni családjogi szakértő
Fotó: Pixabay